К адвокату по земельно-имущественным отношениям обратились собственники земельных участков, расположенных в городе Сочи.
При личной беседе и изучении документов адвокат установил, что собственники двух смежных земельных заключили между собой соглашение о перераспределении земельных участков в соответствии с которым изменены площади двух смежных земельных участков в связи с установлением между ними новой границы. При этом вид разрешенного использования образуемых в результате перераспределения земельных участков указан в межевом плане – «для жилищных нужд, для размещения домов индивидуальной жилой застройки».
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее управление Росреестра по Краснодарскому краю, орган регистрации прав) приостановил кадастровый учет и государственную регистрацию прав на образованные в результате перераспределения земельные участки. В качестве основания для приостановки в государственном кадастровом учете и регистрации права на образованные в результате перераспределения земельные участка, орган регистрации указал: что земельные участки не соответствуют виду разрешенного использования указанного в градостроительном регламенте (земельные участки с видом разрешенного использования «для жилищных нужд, для размещения домов индивидуальной жилой застройки» расположены в другой территориальной зоне (ПЗЗ г. Сочи). В последующем управление Росреестра по Краснодарскому краю отказало в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образованные в результате перераспределения земельные участки.
Адвокат по земельно-имущественным спорам составил и направил в суд мотивированное административное исковое заявление об оспаривании действий Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (органа регистрации прав).
Один из «доблестных» районных судов города Сочи отказал в удовлетворении административного иска об оспаривании действий государственного регистратора прав. Адвокатом была подана апелляционная жалоба на решение районного суда (г. Сочи). Апелляционная инстанция Краснодарского краевого суда решение районного суда оставила в силе, апелляционная жалоба адвоката была оставлена без удовлетворения.
После этого, адвокат составил и направил мотивированную кассационную жалобу, в которой изложил доводы о допущенных судами нарушениях норм права, которые привели к отказу в удовлетворении административного иска.
Кассационная инстанция истребовала дело и по результатам изучения, направила дела на рассмотрение суда кассационной инстанции.
Суд кассационной инстанции отменил принятые судебные акты, которыми было отказано в удовлетворении административного иска поданного к государственному регистратору.
Отменяя судебные акты нижестоящих судебных инстанций, суд кассационной инстанции указал:
В соответствии с соглашением о перераспределении земельных участков обоим смежным землепользователям принадлежат земельные участки с разрешенным видом использования «для жилищных нужд, для размещения домов индивидуальной жилой застройки».
Оба смежных землепользователя обратились в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с заявлениями о постановке на кадастровый учет двух земельных участков, образованных в результате перераспределения существующих земельных участков, и о государственной регистрации права собственности на образованные земельные участки.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю установив, что данные земельные участки в соответствии с Правилами Землепользования и Застройки (ПЗЗ) г. Сочи расположены в другой территориальной зоне, градостроительным регламентом которого не предусмотрен вид разрешенного использования «для жилищных нужд, для размещения домов индивидуальной жилой застройки», приостановил кадастровый учет и государственную регистрацию права земельных участков образованных в результате перераспределения, по основанию предусмотренному п.7 ч.1 ст. 26 ФЗ от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Суд кассационной инстанции указал, что отказывая в удовлетворении административного иска суды указали, что по смыслу п.1 ч.6 ст. 30 ГрК РФ, ст.ст.11.7, 85 ЗК РФ вид разрешенного использования образованных в результате перераспределения земельных участков должен определяться в соответствии с градостроительным регламентом территориальной зоны, в которой они находятся. Поскольку межевой план, представленный административными истцами в Управление Росреестра по Краснодарскому краю, составлен без учета вышеназванных положений земельного и градостроительного кодексов, то отказ Росреестра в постановке на кадастровый учет и регистрации права является правомерным.
Суд кассационной инстанции не согласился в такими выводами судов и указал:
Пункт 7 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ, на который сослался орган
регистрации прав, предусматривает приостановление осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации
от 8 декабря 2015 г. № 921 утверждены Требования к подготовке межевого плана, пунктом 51 которого предусмотрено, что вид (виды) разрешенного использования образуемых земельных участков должен (должны) соответствовать сведениям ЕГРН о виде (видах) разрешенного использования исходного земельного участка, за исключением случаев, установленных законодательством Российской Федерации. В таких случаях сведения о выбранных или установленных видах (виде) разрешенного использования указываются в графе «3» строки «4» реквизита «4» раздела «Сведения об образуемых земельных участках» на основании перечисленных в данном пункте документов, в частности градостроительного регламента и сведений о территориальной зоне, в границах которой расположен земельный участок.
Данное положение корреспондирует нормам земельного законодательства.
Так, в соответствии с пунктом 1 статьи11.7 ЗК РФ при перераспределении
нескольких смежных земельных участков образуется несколько других смежных земельных участков и существование таких смежных земельных участков прекращается. При перераспределении земельных участков, находящихся в частной собственности, у их собственников возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков (пункт 2 статьи 117 ЗК РФ).
Согласно пункту 3 статьи 112 ЗК РФ целевым назначением и разрешенным
использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Как усматривается из материалов дела, вид разрешенного использования
образованных земельных участков, указанный в межевом плане, идентичен
разрешенному использованию исходных земельных участков с кадастровыми
номерами…. В оспариваемом отказе органа регистрации прав отсутствуют ссылки на то, что в данном случае имеются исключения из общего правила, требующие определения вида разрешенного использования образованных в результате перераспределения земельных участков в соответствии с градостроительным регламентом. Судами также не установлены соответствующие обстоятельства.
Кроме того, ссылаясь на несоответствие вида разрешенного использования
образованных земельных участков, указанного в межевом плане, градостроительному регламенту территориальной зоны, суды не учли положения части 8 статьи 36 ГрК РФ и пункта 4 статьи 85 ЗК РФ, согласно которым земельные участки, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.
Таким образом, суд кассационной инстанции указал, что судебные акты приняты с существенными нарушениями, которые в конечном итоге привели к принятию незаконных судебных актов.
Решения судов, которыми было отказано в удовлетворении административного иска были отмены, дело направлено на пересмотр. Административный иск к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, который приостановил кадастровый учет и государственную регистрацию прав на образованные в результате перераспределения земельные участки – удовлетворен. Суд обязал осуществить кадастровый учет и государственную регистрацию права на образованные в результате перераспределения земельные участки. Юридическая помощь завершена.